Hoe bereken je kosten koper?

Wat betekent kosten koper?

Kosten koper (k.k.) zijn de bijkomende kosten die je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning. Deze kosten zijn nodig om eigenaar te worden van het huis. De belangrijkste vaste kosten zijn:

• Overdrachtsbelasting
• Notariskosten
• Inschrijfkosten bij het Kadaster

Je schat de kosten koper in als een percentage van de koopsom:

• Ongeveer 5% tot 6% bij een reguliere aankoop
• Ongeveer 3% tot 4% als je in aanmerking komt voor vrijstelling van overdrachtsbelasting

Koop je een nieuwbouwwoning? Dan koop je de woning bijna altijd ‘vrij op naam’ (v.o.n).

Wanneer betaal je kosten koper?

Je betaalt de kosten koper nadat je bij de notaris bent geweest. Je hebt dan alle documenten ondertekend. Op dat moment is de woning aan jou overgedragen en ben je de nieuwe eigenaar.

Overdrachtsbelasting en startersvrijstelling

Als je een huis koopt, betaal je meestal belasting voor de overdracht. Je betaalt:

• 2% van de aankoopprijs als je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.
• 8% als je de woning niet zelf gaat bewonen. Bijvoorbeeld bij verhuur of een vakantiewoning.

Goed om te weten: Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning voor maximaal € 555.000,-? Dan betaal je eenmalig geen overdrachtsbelasting als je een bestaand huis koopt. Dit heet de startersvrijstelling. De vrijstelling geldt alleen voor de woning die je zelf gaat bewonen. De woning is dus je hoofdverblijf. Bij de notaris moet je verklaren dat je hieraan voldoet en dat je niet eerder gebruik hebt gemaakt van deze vrijstelling.

Notariskosten

Je betaalt de notaris voor het opstellen van de leveringsakte, waarin de overdracht van de woning beschreven staat. Daarnaast betaal je notariskosten voor de hypotheekakte, waarin de afspraken tussen jou en de hypotheekverstrekker staan.

Kosten voor inschrijven bij het Kadaster

Dit zijn de kosten die het Kadaster in rekening brengt voor het aanvragen van wijzigingen in het kadastraal register. In dit register staan alle koopwoningen vermeld, inclusief gegevens over de eigenaar, hypotheek en koopsom.

Mogelijke extra kosten

Naast de vaste kosten koper, kun je ook te maken krijgen met de volgende bijkomende kosten:

• Makelaarskosten: Gebruik je een aankoopmakelaar? Dan betaal je meestal een percentage van de koopsom (courtage), of je spreekt een vaste prijs af.
• Kosten voor de hypotheekadviseur of financieel adviseur: Je betaalt advies- en bemiddelingskosten voor het afsluiten van je hypotheek en eventuele verzekeringen.
• Taxatiekosten: Dit zijn de kosten voor het laten taxeren van de woning. Dit is meestal verplicht bij een hypotheekaanvraag. Via taxatietarieven krijg je op basis van de postcode een idee van de kosten.
• Bouwtechnische keuring of opleveringskeuring: Wil je zekerheid over de bouwkundige staat en eventuele verborgen gebreken van de woning? Dan kun je een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Bij een nieuwbouwwoning noem je dit een opleveringskeuring
• Nationale Hypotheekgarantie: Sluit je een hypotheek af met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan betaal je in 2026 0,4% over het totale hypotheekbedrag. De NHG biedt een vangnet als je door omstandigheden je hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan via NHG garant namens de overheid.

Kosten koper betalen

Kosten koper kun je meestal niet meefinancieren in je hypotheek, omdat die vaak maximaal 100% van de koopsom mag zijn. Je betaalt deze kosten dus uit eigen middelen, zoals spaargeld.

Zijn kosten koper aftrekbaar?

Een deel van de kosten koper is fiscaal aftrekbaar (box 1). Dit zijn de kosten die je maakt om een financiering te krijgen. Hierdoor betaal je minder inkomstenbelasting. Onder meer de volgende kosten koper zijn aftrekbaar:

• Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
• Kosten voor de hypotheekakte
• Kosten voor de taxatie

Wat betekent vrij op naam (v.o.n.)?

‘Vrij op naam’ zie je meestal bij nieuwbouwhuizen. Koop je een woning ‘vrij op naam’? Dan zijn er dus meestal geen kosten voor de overdracht. Andere kosten zitten in de prijs, zoals kosten voor de grond of btw. Soms geldt dit ook voor bestaande woningen: dan neemt de verkoper (een deel van) de kosten voor zijn rekening.